Blerja e një prone mund të jetë investimi më i madh i jetës, por edhe burim i konflikteve serioze juridike. Hipotekat, bashkëpronësia, kontratat e dyfishta dhe dokumentet e parregullta mund të shkaktojnë humbje financiare dhe procese gjyqësore që zgjasin me vite
Ardita Morina,
Avokate
Në praktikën juridike në Kosovë, qytetarët përballen me raste kur, pas pagesës, zbulojnë se prona ka bashkëpronarë, hipotekë, kufizime juridike, mospërputhje në sipërfaqe ose se e njëjta pronë u është premtuar apo shitur edhe personave të tjerë.
Në raste të tilla, ajo që fillimisht dukej si një investim i sigurt mund të shndërrohet në një kontest gjyqësor që zgjat me vite. Prandaj, njohja e rreziqeve dhe verifikimi i dokumentacionit para blerjes janë të domosdoshëm.
Verifikimi i pronës para nënshkrimit të kontratës
Një nga gabimet më të shpeshta është besimi vetëm në fjalën e shitësit. Para se të nënshkruhet kontrata dhe, sidomos, para se të paguhet shuma e plotë, duhet të verifikohet gjendja juridike e pronës në regjistrat zyrtarë.
Duhet të kontrollohet kush figuron si pronar, numri i parcelës, sipërfaqja dhe nëse mbi pronën ekziston hipotekë, ndalesë, barrë apo ndonjë e drejtë tjetër.
Dokumentacioni duhet të jetë aktual dhe të përputhet me të dhënat zyrtare, sepse dokumentet që i paraqet shitësi nuk janë gjithmonë të mjaftueshme për të vërtetuar gjendjen juridike të pronës.
Bashkëpronësia dhe rreziku i kontesteve gjyqësore
Një rrezik i madh paraqitet kur prona është në bashkëpronësi. Një person mund të pretendojë se po shet tërë tokën ose banesën, ndërkohë që juridikisht është vetëm njëri nga bashkëpronarët.
Në raste të tilla, blerësi mund të përfundojë në një kontest gjyqësor për të përcaktuar se çfarë ka blerë realisht dhe nëse bartja e pronësisë mund të realizohet.
Një pronë mund të duket e përshtatshme për blerje, por mbi të mund të jetë e regjistruar hipotekë ose ndonjë kufizim tjetër. Prandaj, para pagesës, duhet të kontrollohet gjendja aktuale e pronës dhe jo vetëm dokumentet që i paraqet shitësi.
Kur e njëjta pronë u premtohet disa blerësve
Në praktikën juridike mund të paraqiten edhe raste të premtimeve ose kontratave të dyfishta, kur e njëjta pronë i ofrohet më shumë se një blerësi.
Për këtë arsye, blerësi nuk duhet të mbështetet vetëm në një kontratë private apo në një dëftesë pagese, por duhet të ndërmarrë të gjitha veprimet e nevojshme për sigurimin juridik të transaksionit.
Vetëm fakti se një shumë parash është paguar nuk garanton se blerësi e ka fituar të drejtën e pronësisë. Është e rëndësishme që procedura e bartjes së pronësisë të zhvillohet në përputhje me kërkesat ligjore dhe të përfundojë me regjistrimin përkatës.
Banesat në ndërtim dhe dokumentacioni juridik
Gjatë blerjes së banesave në ndërtime të reja duhet të kontrollohen statusi juridik i parcelës, investitori, dokumentacioni ndërtimor dhe mundësia e regjistrimit të pronësisë.
Premtimet se dokumentet do të rregullohen më vonë nuk duhet të zëvendësojnë verifikimin juridik para pagesës.
Një tjetër problem është mospërputhja e sipërfaqes së reklamuar me sipërfaqen e regjistruar. Për tokën duhet të kontrollohen numri i parcelës, zona kadastrale dhe sipërfaqja, ndërsa te banesat duhet të krahasohen të dhënat e dokumentacionit me gjendjen faktike.
Veçanërisht e rëndësishme është të sqarohet nëse ekzistojnë pengesa që mund ta vështirësojnë regjistrimin e banesës në emër të blerësit pas përfundimit të ndërtimit.
Pagesa e kaparit dhe detyrimet e palëve
Qytetarët shpesh japin shuma të konsiderueshme si kapar, vetëm mbi bazën e një marrëveshjeje të thjeshtë. Në kontratë duhet të përcaktohen qartë shuma, afatet, detyrimet e palëve dhe pasojat nëse njëra palë tërhiqet nga marrëveshja.
Është e rëndësishme që të përcaktohet edhe mënyra e pagesës, si dhe kushtet në të cilat kapari mund të kthehet ose të mbahet, në përputhje me marrëveshjen dhe dispozitat ligjore.
Mungesa e këtyre përcaktimeve mund të krijojë mosmarrëveshje për shumën e paguar dhe për detyrimet që palët kanë marrë përsipër.
Dokumentet e vjetra dhe premtimet që mund ta rrezikojnë blerësin
Një tjetër situatë që mund të krijojë probleme serioze është kur blerësit i paraqiten dokumente që, në pamje të parë, duken të rregullta, por nuk e pasqyrojnë gjendjen aktuale juridike të pronës.
Në praktikë mund të ndodhë që shitësi të mbështetet në dokumente të vjetra, kontrata paraprake apo dëshmi të ndryshme, ndërsa pronari aktual ose gjendja e pronës në regjistrat zyrtarë është krejt tjetër.
Veçanërisht problematike janë rastet kur shitësi premton se prona do të regjistrohet, hipoteka do të hiqet, trashëgimia do të rregullohet ose leja e ndërtimit do të merret pas pagesës.
Për blerësin, këto nuk duhet të mbeten vetëm premtime gojore. Çdo detyrim duhet të jetë i përcaktuar qartë dhe të verifikohet para se të dorëzohet shuma e parave.
Një tjetër rrezik është edhe blerja e pronës që nuk mund të bartet apo të regjistrohet në emër të blerësit për shkak të një pengese juridike. Në këto raste, blerësi mund të ketë paguar tërë shumën, por më pas të detyrohet të kërkojë mbrojtje në procedurë gjyqësore.
Roli i noterit dhe rëndësia e regjistrimit të pronësisë
Një aspekt i rëndësishëm gjatë blerjes së pronës është respektimi i procedurave ligjore për lidhjen e kontratës dhe bartjen e pronësisë.
Kontrata për bartjen e pronësisë mbi një paluajtshmëri duhet të përmbushë kërkesat ligjore për formën noteriale. Megjithatë, formalizimi i kontratës nuk duhet të ngatërrohet me përfundimin e të gjitha procedurave për fitimin e pronësisë.
Për bartjen e pronësisë kërkohet edhe regjistrimi i ndryshimit të pronarit në regjistrin përkatës të të drejtave mbi pronën e paluajtshme.
Prandaj, blerësi duhet të sigurohet se dokumentacioni është i përshtatshëm për regjistrim dhe se nuk ekzistojnë pengesa juridike që mund ta pamundësojnë përfundimin e kësaj procedure.
Pse është i rëndësishëm këshillimi juridik para blerjes?
Para nënshkrimit të kontratës, sidomos kur bëhet fjalë për prona me vlerë të konsiderueshme ose me dokumentacion të paqartë, është e këshillueshme që blerësi të kërkojë këshillim nga një avokat.
Shqyrtimi paraprak i dokumentacionit mund të ndihmojë në identifikimin e problemeve që nuk vërehen lehtë, siç janë bashkëpronësia, çështjet e pazgjidhura të trashëgimisë, barrët mbi pronën ose pengesat për regjistrimin e pronësisë.
Një këshillim i tillë mund ta ndihmojë blerësin të kuptojë detyrimet që merr përsipër dhe pasojat juridike që mund të lindin nga kontrata.
Çfarë duhet të bëjë blerësi kur dyshon për mashtrim?
Në rast se ekziston ndonjë dyshim për mashtrim, blerësi duhet t’i ndalojë pagesat e mëtejshme dhe të kërkojë këshillim juridik para se të ndërmarrë hapa të tjerë.
Varësisht nga rrethanat konkrete, çështja mund të ketë pasoja civile dhe administrative, ndërsa në rastet kur plotësohen elementet e veprës penale, mund të paraqitet edhe kallëzim penal në prokurorinë kompetente ose në polici.
Duhet pasur parasysh se jo çdo mosmarrëveshje pronësore apo mospërmbushje e kontratës përbën domosdoshmërisht mashtrim penal. Kualifikimi juridik varet nga faktet dhe rrethanat e secilit rast.
Prona nuk blihet vetëm me besim
Para se të paguani, verifikoni pronarin, dokumentet, hipotekat dhe barrët, sipërfaqen, statusin e ndërtimit dhe mënyrën e regjistrimit të pronësisë.
Blerja e tokës ose banesës nuk duhet të mbështetet vetëm në besimin ndaj shitësit apo në premtimin se çështjet e pazgjidhura do të rregullohen më vonë.
Një kontroll juridik para blerjes mund të parandalojë humbje financiare dhe një proces gjyqësor që mund të zgjasë me vite. /Telegrafi/